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文╱林讓均

近年來房市不振,但是「工業用地」卻一枝獨秀,漲勢、交易熱度驚人,領先住宅區與商業區,其中以桃園、新北市及台南市居前三名,箇中緣故?

過去幾年來,房地產冷颼颼!

房市反轉已進入第三年,2016年的房屋移轉棟數再創新低,不到25萬棟。而房市領頭羊的豪宅,2016年一整年,跌價幅度更高達8%,總價台幣7000萬元以上的前十名指標性豪宅,價格平均下殺兩成。

然而,就在房地產市場全面下跌時,卻有一類資產一枝獨秀,漲勢、交易熱度依舊驚人,那就是「工業用地」。

工業地爆量飆漲 桃市第一

依據內政部「都市地價指數」,工業區土地近五年漲幅最高的前三名,分別為漲8.4%的桃園市、漲7.3%的新北市、與漲6.7%的台南市。

若進一步比較,會發現從2014年房地產市場反轉以來,「工業區」的地價漲幅甚至領先「住宅區」與「商業區」。

世邦魏理仕台灣研究部副董事李嘉玶指出,以地價漲最兇的桃園市和新北市來比較,兩市在2014~2016年的工業區地價漲幅分別是9.5%和5.4%,皆顯著高於該地區的住宅與商業區土地。

其中,工業用地漲幅最高的城鎮就是桃園市的中壢區,過去五年的年成長率可達到15.6%。

「我在這行業20、30年,從來沒見過工業用地飆漲成這樣,2016年交易又爆大量,看來行情也到頂了!」征戰房地產市場多年的戴德梁行總經理顏炳立,也感到不可思議。

他回憶,20多年前做土地估價時,楊梅工業土地一坪不過幾千元,但現在約13萬元;中壢20年前不過一坪一萬元,現在卻約27萬元,漲幅動輒20~30倍。

顏炳立以中壢工業土地來算,一坪價格若開到30萬元,那根本不該蓋工廠,而是該往上蓋、做廠辦大樓才划算。

新北、台北廠辦需求更大

問題是,桃園、中壢一帶根本沒有廠辦市場,新北、台北等都會地區才有廠辦需求。

他觀察,「內科工二」土地一坪不過90~100萬,五股工業園區的容積率差不多,竟也賣到100萬,買家一定選台北市的土地,因為才有廠辦大樓的市場。

「太離譜了,新北市與台北市差這樣多,卻敢賣一樣價錢,這不是炒作是什麼?」

他批評,土地價格約占蓋廠總成本的1∕10,工廠占地又大,動輒3000~5000坪,若一坪土地兩、三萬元,還算合理。但如今一坪土地飆漲至20~30萬元,5000坪的廠房,土地就要十多億元,對做實業生產的企業主而言,哪有利潤可言?

然而,2016年的工業用地卻爆出大量,在住宅與商業用地一片慘兮兮中,獨挑大梁。

根據戴德梁行統計,2016年的土地交易僅約891億元,跌破千億大關,不僅創下金融海嘯以來新低,更跌破10年均量。

北投區豐年段翻身「地王」

不過,翻開2016年「十大土地交易」名單,卻有六成屬工業區土地。其中「地王」、交易金額之冠在北投區豐年段的上千坪工業土地,總價為78.31億元,一坪約68萬元。

檢視公開發行公司(每單筆交易金額達三億元以上才列入統計)的工業土地交易,去年也爆出大量,達420億元,遠遠超出過去每年約200億元的交易均量,是翻倍的驚人成長。

弔詭的是,在工業用地熱絡交投氣氛中,應該代表工業區土地供不應求,但其實去年仍有766公頃的工業土地閒置。

自2015年工業局推動「產業用地政策革新方案」、強化土地使用以來,閒置率仍約5%左右,閒置面積約介於680~800公頃間,難以消化。

「造成工業用地怪象的,就是兩大問題:『被扭曲的市場功能』加上『低落的產業用地使用效率』!」義守大學公共政策與管理學系副教授鄭安廷分析,台灣一坪工業用地可以喊至上百萬,竟與住宅價格看齊,美國矽谷恐怕都沒這種行情,「到底是多高的產值可以支撐這種土地價格?」他質疑。

漲因1〉閒置養地:「預期變更」成炒作利多

他觀察,如此高的地價已與成本價產生嚴重落差,顯見買地的人並非做實業生產,而是閒置養地,期待之後變更為住、商用地,「如此的預期心理,又進一步助長地價、讓土地使用更不娃娃批發工廠效率,陷入惡性循環!」。

的確,許多工業地的買家「醉翁之意不在酒」,買地不蓋工廠,而是坐等地目變更。工業地也因此「醜小鴨變天鵝」,還沒變更,行情就飛上天。

「就是看好可變更為商業區,即使還是工業用地,賣家開價高達一坪50多萬,也還是買下去了!」不願具名的一位服務業大老闆坦言,六、七年前因為一位政商關係良好的中間人不斷遊說,表示位於林口的一塊工業用地可從工業區變更為產業專用區,再變更為商業區。一變再變後,將能蓋飯店、商機大好,因此比照住商用地的行情,砸大錢買地。

只是,多年過去,變更希望仍渺茫。

漲因2〉實業生產的剛性買盤:需求大 大戶樂當包租公

工業用地飆漲,除了期待變更地目的誘因外,也的確存在產業需求的剛性買盤。

得到經濟部北、中、南三區的工業用地媒合標案的豐禾地產協理黃錠銘表示,全國工業土地不過約2.1萬公頃,供給有限,且城鄉差距嚴重,位於北部、中部的工業區通常一地難求,價格才會被炒至高檔。

此外,工業土地的潛在需求者,還包括了違法興建於農地上的違章工廠,全國大約有6萬5000家。

據2014年的國土利用調查資料,全國非都市土地農牧用地做為工業使用的面積高達9260公頃。換算起來,幾乎就占了現有工業區總面積的一半,若要將這些農地工廠全趕進工業區,根本就擠不下。

「近來縣市政府查得緊,許多農地工廠忙著找地!」黃錠銘舉例,像是新北市落實「農地農用」政策,迫使一波中小型違法工廠南下桃園等地,因此也讓桃園工業地價近三年漲勢居全國之冠。

至於崛起的產業的確需要土地,也帶動工業用地的需求。例如「電商經濟」竄起,急於拓展版圖的物流業者已是新興買主。

本土貨運龍頭的嘉里大榮,才剛在2017年2月以6.57億元買下台南1.09萬坪土地,要興建「南科貨櫃轉運中心」;在北區,也計畫以7.8億元買下觀音逾5000坪土地,擘劃北區第二國際化物流中心。

至於國泰集團,則與永聯開發合資成立永聯物流開發,發下豪語要在台灣砸300億元,開發35萬坪倉儲空間的物流園區。

光是在2013年,國泰人壽光在新北市瑞芳與桃園市大園就買下三筆土地,面積達15.8萬坪、要價近73.5億元,占當年公開發行公司工業地交易總額近四成。

報酬高的廠辦租賃市場,也讓不少大戶樂於轉至工業地當包租公!

「相對於商辦市場,工業廠房的租金報酬率更高!」李嘉玶指出,一級戰場台北的商辦淨租金報酬率約2.3%~2.6%,但北台灣工業廠房的平均淨租金報酬率甚至更高,可達3.5%~3.9%。

再者,由於一般住宅與商辦交易冷清,近年建商、保險業者、機構型投資人,甚至一般投資人,也紛紛加入工業土地的買賣陣營。

漲因3〉囤地、交易成本低:業者走「巧門」 規避罰則

第三個漲因則是工業用地的持有與交易成本都低。

屬於持有成本的「地價稅」與「房屋稅」,只要是直接供生產使用的工廠土地與廠房,「地價稅」只需課徵千分之十,有別於一般土地需按千分之十~千分之五十五的累進稅率來課徵;而「房屋稅」則可按營業用稅率減半徵收。

至於「交易稅」,在2011年6月「奢侈稅」實施後,因將農地、工業用地等非都市計畫土地排除在外,使得原本在住房市場的資金,大筆流向工業用地。

2016年「房地合一稅」推行之後,奢侈稅雖然退場,但是境內法人身分購買工業用地,可以17%稅率課稅,其資本利得稅仍比個人住宅交易來得輕。持續流向工業用地的資金,進一步推升地價。

2015年「產業用地政策革新方案」推行後,工業局針對閒置工業用地與廠房改按一般非工業使用來課稅。

另外,增加一項「加倍課徵公共設施維護費」,希望藉由提高持有成本來遏止囤地歪風,但成效有限。

「在閒置土地認定上,業者還是可能走『巧門』!」工業局工業區組組長陸信雄解釋,有些業者在土地登記或工廠歇業登記滿三年仍未開發,原本可能被認定是閒置用地,得以取消相關稅賦優惠或加倍課徵,但就有業者以關係人交易,把土地從左手賣到右手,就得以重新起算閒置時間,規避罰則。

近年民間持續有加徵「空地稅」的聲浪,但這屬縣市政府權責,目前也只有嘉義縣、宜蘭縣和雲林縣等三個縣市實施,要全國推動,窒礙難行。

漲因4〉法令不周全:罰則從寬 難抑制地價

今年2月中,「產業創新條例」修法,原本規劃納入「強制買回」條文,規定只要產業用地閒置三年、緩衝兩年,最多五年無法完成開發,就由政府以市價強制買回。

這個措施原本被視為抑制地價最有效的「尚方寶劍」,卻被認為侵害人民財產權,在院會審議階段時被抽走。

另外一把「小刀」──「產業用地閒置認定原則」,也在今年3月初喊卡。

原本該原則有一個附屬規定,企業在購買閒置土地後半年內應取得建照,之後一年半內再拿到使用執照,否則追溯回產權移轉那天,對企業加徵五倍的公共設施維護費。

但有企業認為兩年內完成使用的時間過趕,今年2月訴願成功,工業局終止該附屬規定。

工業局已著手規劃、預計今年底再提出「產業用地政策精進方案」。 陸信雄表示,方案中將設立「以租代售」,規定兩成土地只租不售,另八成則是「租優於售」,希望活絡土地。

「其實不缺政策工具,缺的是政府的執行魄力!」長期觀察產業用地政策的「台灣環境資訊協會」研究員張淑貞呼籲,中央與地方政府應拿出「棍子」,杜絕「圈地、養地、炒地」的惡性循環,才能讓工業用地回歸生產使用,壯大產業競爭力。

【本文摘自遠見雜誌6月號;更多文章請上遠見雜誌官網://goo.gl/5S7h4Y】





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